Податки та витрати при купівлі нерухомості в Португалії
Ціна квартири або будинку в оголошенні не показує повний бюджет угоди. До підписання CPCV і тим більше до остаточного оформлення покупцеві варто окремо порахувати IMT, Imposto do Selo, реєстраційні витрати, юридичну перевірку та інші витрати, які залежать від конкретного об'єкта.
У 2026 році особливе значення має податковий статус покупця. Для частини нерезидентів діє окреме правило IMT, тому розрахунок для податкового резидента Португалії не можна автоматично переносити на людину, яка на дату купівлі залишається нерезидентом.
Які витрати виникають при купівлі
Зазвичай потрібно врахувати:
- IMT, податок на придбання нерухомості;
- Imposto do Selo, гербовий збір;
- оформлення та реєстрацію угоди;
- юридичну перевірку об'єкта і документів;
- витрати, пов'язані з іпотекою, якщо є банківське фінансування;
- технічну інспекцію, якщо вона потрібна для конкретного об'єкта;
- щорічний IMI після купівлі.
Частина цих сум залежить не лише від ціни. Важливі призначення нерухомості, VPT, податковий статус покупця, спосіб оформлення та наявність іпотеки.
IMT
Для житлової нерухомості IMT може розраховуватися за прогресивною шкалою. Таблиця залежить від того, чи купується об'єкт як власне постійне житло, чи для іншої мети.
Для розрахунку також має значення valor patrimonial tributário, VPT. Якщо VPT вищий за заявлену ціну угоди, податкова база може визначатися за вищою величиною.
Тому VPT варто перевірити до того, як покупець бере на себе основні зобов'язання за угодою.
Окреме правило для нерезидентів у 2026 році
Для нерезидента, який купує житлову нерухомість, з 2026 року передбачена ставка IMT 7,5% без звичайних пільг та знижень, якщо покупець не підпадає під одне з установлених законом виключень.
Серед таких ситуацій:
- покупець уже вважається податковим резидентом Португалії;
- покупець стає податковим резидентом Португалії протягом двох років після придбання;
- житло використовується для довгострокової житлової оренди за умовами, встановленими законом.
Якщо необхідні умови виконуються вже після купівлі, закон дозволяє звернутися за перерахунком і поверненням різниці. Але це потрібно перевіряти для конкретної ситуації, а не закладати в бюджет автоматично.
IMT Jovem
Для покупців, які відповідають вимогам IMT Jovem, діє окрема пільга на перше власне постійне житло.
У 2026 році відповідна таблиця передбачає повне звільнення до 330 539 €. Далі застосовуються інші ступені та загальні правила.
Самого віку недостатньо. Потрібно перевірити умови програми, призначення об'єкта та податковий статус покупця.
Imposto do Selo: 0,8%
При оплатному придбанні нерухомості застосовується гербовий збір 0,8%.
Його потрібно рахувати окремо від IMT. Якщо є іпотека, кредитна частина угоди може мати власні податки, банківські витрати та страхування, які потрібно дивитися у FINE та документах конкретного банку.
Оформлення та реєстрація
Офіційна вартість Casa Pronta залежить від кількості реєстраційних дій.
Одна реєстраційна дія коштує 375 €. Якщо в одному процесі виконується кілька дій, наприклад купівля разом із банківським фінансуванням, базова вартість для одного об'єкта становить 700 €.
Це не універсальна ціна будь-якої угоди. Додаткові документи, довіреності, переклади та інші дії можуть оплачуватися окремо.
IMI після купівлі
Після придбання власник сплачує щорічний IMI. Він залежить від VPT та ставки відповідного муніципалітету, а не безпосередньо від ціни, за яку об'єкт було куплено.
Що ще варто закласти в бюджет
Залежно від угоди можуть знадобитися:
- перевірка нерухомості та продавця;
- перевірка CPCV;
- переклади;
- довіреність;
- технічна інспекція;
- банківська оцінка;
- страхування;
- усунення проблем у документах до угоди.
Для новобудови, землі, старого будинку, житла з орендарем або обтяженнями склад перевірки буде іншим, ніж для звичайної готової квартири.
Як порахувати реальний бюджет
До купівлі варто відповісти на сім запитань:
- Покупець є податковим резидентом Португалії чи нерезидентом?
- Об'єкт буде власним постійним житлом, другим житлом чи інвестицією?
- Який VPT має нерухомість?
- Чи є право на IMT Jovem або іншу пільгу?
- Купівля відбувається за власні кошти чи з іпотекою?
- Скільки реєстраційних дій буде потрібно?
- Чи потрібна юридична або технічна перевірка?
Після цього можна рахувати суму, яку покупцеві потрібно мати до дати угоди.
Як може допомогти OKNO
Якщо об'єкт уже знайдений, можна окремо перевірити його юридичний стан і документи.
Перевірка нерухомості перед купівлею: від 300 €.
Якщо потрібен супровід усієї угоди від перевірки документів і CPCV до остаточного оформлення:
Юридичний супровід угоди: від 2 000 €.