Плануєте орендувати житло в Португалії? Будьте готові перед заселенням віддати орендодавцю суму, яка в кілька разів перевищує місячну орендну плату. Сума чимала: за даними Deutsche Bank Research, у Лісабоні оренда житла становить 116% середньої заробітної плати. Okno.Agency розповідає португальським орендарям і власникам нерухомості, як оформити орендний депозит і аванс за житло в Португалії.
Авансовий платіж за оренду житла в Португалії
Авансовий платіж за довгострокову оренду житла в Португалії передбачено п. 1 ст. 1076 Цивільного Кодексу. Норма Цивільного Кодексу – імперативна; не підлягає скасуванню сторонами. До 2023 року орендодавці могли на законних підставах вимагати до п’яти місячних авансових платежів. Зараз за письмовою угодою сторін про оренду житла розмір авансу обмежено Цивільним Кодексом Португалії максимум двома місяцями.
Заплатили аванс за 2 місяці оренди квартири? Вдруге платити не доведеться (але квитанції зберігайте). Виплачений аванс повернуть орендарю, якщо сукупна сума сплаченої орендної плати перевищує фактичний термін проживання.
Важливо! На відміну від багатьох країн, авансовий платіж за оренду житла в Португалії не використовують для відшкодування матеріальної шкоди, покриття заборгованості чи штрафів за порушення термінів сплати орендної плати. Для цього існує гарантія – депозит, поручительство або страховка орендодавця. Або примусове виселення.
Депозит за довгострокову оренду житла в Португалії
Інструмент застави Caução da renda передбачено п.2 ст. 1076 Цивільного Кодексу. Максимальний розмір депозиту за оренду житла в Португалії – еквівалент двох місяців орендної плати. Законна форма застави обумовлена ст. 623 Цивільного Кодексу – гроші, цінні папери, банківська гарантія, цінні метали, коштовності.
Депозит вважається способом покриття збитків орендодавця. Найчастіше це витрати на ремонт будинку або заміну зіпсованої техніки та меблів. Також розмір депозиту може бути використаний для компенсацій за порушення умов оплати оренди або погашення заборгованості орендаря за електрику, газ, воду.
Депозит підлягає поверненню в повному обсязі, якщо умови договору оренди виконані орендарем і об’єкт повернено в стані, який не перевищує норми природного зносу. Якщо після оплати збитків залишилася частина депозиту, її необхідно повернути орендарю.
Максимальна за законом сума авансу та депозиту при укладанні договору оренди в Португалії
Аванс і депозит при укладанні договору довгострокової оренди в Португалії не обов’язкові, це результат переговорів сторін. Офіційно в Португалії при укладанні договору оренди житла наймач передає власнику нерухомості (або його законному представнику) суму в розмірі максимум 5 орендних місячних платежів:
- Оплата за перший місяць проживання (не вважається авансом, це оплата за перший місяць дії договору оренди).
- Плюс максимум 2 місячні авансові платежі за будь-який обумовлений сторонами термін (наступні два місяці проживання або два останні місяці оренди).
- Плюс депозит у розмірі до 2-х місячних платежів.
Законних варіантів багато: власник може запросити оплату за перший місяць проживання + аванс за місяць + депозит у розмірі 1–2 місяців оренди. Або вмовити власника на лайтовий варіант із одним місячним депозитом (спойлер – навряд чи).
Узгоджений сторонами розмір авансу та депозиту вказується в договорі оренди. Проєкти контрактів є в мережі, можна взяти за основу контракти на сайті Програми доступної оренди. Договір довгострокової оренди підлягає реєстрації в Finanças, це підстава для сплати прибуткового податку та податкового вирахування.
Чому в Португалії часто платять авансом за 4 місяці оренди
Застосовується португальськими орендодавцями і законодавчо-календарна еквілібристика – орендаря просять оплатити за чотири місяці плюс депозит за два місяці.
Приклад: Оренда починається у вересні. За правилами оренду платять за місяць, який передує місяцю оплати. Цілком законно орендодавець вимагає оплатити оренду за вересень і майбутній жовтень. Далі підключається ст.1076 ЦК, і в договорі оренди з’являється угода про виплату авансу ще за два місяці: листопад і грудень.
За скільки місяців оренди насправді платять авансом орендарі житла в Португалії
Ніхто не обмежує право орендаря добровільно проплатити авансом одразу за кілька місяців проживання. Є гроші? Можна окремим платежем заплатити одразу за пів року або рік проживання і зарахувати ці витрати для отримання податкової пільги орендарів.
Саме на цій свободі договору часто грають власники найпривабливіших португальських квартир і будинків: виставляють умову заплатити наперед за 6, 9 або 12 місяців оренди. Особливо така практика характерна для орендарів-іноземців: португальські господарі намагаються вичавити максимум, поки іноземця не депортували або не відмовили у візі. Плануєте переїзд до Португалії з України чи Казахстану? Одразу резервуйте 14 (чотирнадцять, аванси та депозит) місячних платежів для першого року оренди житла.
З точки зору португальського законодавства, подібні вимоги розцінюються як злочинна спекуляція (діюча ст.14 Декрету-Закону 321-Б/90 про режим міської оренди від 15.10.1990 р.). Але хто ж подасть до суду…
Деякі португальські орендодавці за «оптову» оплату довгострокової оренди пропонують наймачам невеликі знижки та обіцянку заморозити розмір місячної оренди на найближчий рік. З урахуванням стрімко зростаючих ринкових орендних ставок і законного права орендодавця підвищити розмір оренди на коефіцієнт INE (+2,16% у 2025 році) пропозиція здається вигідною. На практиці в разі дострокового розірвання договору оренди повернення «добровільного авансу» залежить виключно від порядності власника житла.
Як в Португалії орендодавець декларує отримання та повернення депозиту й авансових платежів
Авансові платежі за довгострокову оренду житла та отриманий депозит вважаються доходом від нерухомості: роз’яснення № 20256 португальського податкового та митного управління від 07.06.2023 р. Доходи від нерухомості вказуються в річній декларації IRS (Anexo F Modelo 3, для власників віком 65+ Modelo 44). Якщо об’єкт нерухомості є спільним майном подружжя, кожен подає декларацію. Орендодавці, які декларують дохід за Додатком F, зобов’язані видавати електронні квитанції, вони й є базою розрахунків для декларування.
Після повернення депозиту в декларації IRS (за рік, у якому було здійснено повернення) орендодавець зазначає суму в розділі «понесені та оплачені витрати», тим самим знижуючи суму оподатковуваного річного доходу.
Як орендодавцю використовувати депозит за оренду житла в Португалії
Власник житла має право вирахувати з суми депозиту кошти на відшкодування збитків. Орендаря про вирахування повідомляють листом, у якому перелічені причини вирахувань із депозиту та надані докази.
Аргументувати письмово доведеться кожен цент, тому:
- проводимо в присутності орендарів фото- або відеофіксацію стану об’єкта та показань лічильників;
- зберігаємо всі квитанції про оплату орендної плати;
- збираємо всі чеки, що підтверджують витрати на ремонт, клінінг тощо;
- якщо орендар спровокував пожежу або влаштував притон, збираємо підтвердження офіційних служб і сусідів плюс експертні висновки.
Вирахування з депозиту може бути проведено під час дії договору оренди або після його офіційного розірвання / закінчення терміну дії.
Як орендарю зберегти 100% депозиту за оренду житла в Португалії
Не поспішайте. Узгодьте в договорі оренди основні умови використання об’єкта: терміни оренди та порядок оплати; право на утримання домашніх улюбленців; право використовувати житло як домашній офіс або майстерню; порядок взаємодії з власником у разі аварій або ремонтних робіт.
До заселення (бажано спільно з орендодавцем) провести фото- та відеофіксацію об’єкта. Особливу увагу на реальний стан конструкції будинку, електропроводки, сантехніки, столярки, побутової техніки та домашнього текстилю. Забита каналізація чи тріщина на стіні? Фіксуємо та узгоджуємо з власником порядок виправлення дефектів.
За весь період проживання без дозволу власника:
- не встановлювати кондиціонер, піч, нові склопакети чи двері;
- не ламати чи перефарбовувати стіни;
- не викидати меблі та побутову техніку;
- не порушувати терміни оплати оренди та інші умови договору.
Збирати всі квитанції про оплату оренди; а також чеки та документальні підтвердження узгоджених із орендодавцем витрат на ремонт або оновлення житла. Збирати підтвердження оплати рахунків від постачальників електрики, води, газу, інтернет-провайдерів.
Як орендарю повернути депозит за оренду житла в Португалії
Достатньо написати офіційний лист орендодавцю (рекомендований лист або електронне повідомлення з повідомленням про отримання; залежить від узгоджених сторонами умов комунікації). У листі вказуються:
- дані орендодавця та орендаря;
- інформація з договору оренди (дата укладання договору, адреса житла, розмір застави);
- повідомлення про виконання договірних зобов’язань (своєчасна оплата оренди, передача об’єкта в стані, в якому його було отримано, за винятком природного зносу);
- банківські реквізити для повернення грошей (IBAN) або інший спосіб повернення депозиту;
- прохання повідомити про факт повернення депозиту.
Як орендарю житла в Португалії знизити податкове навантаження
Виплачений аванс – частина орендної плати. У річній декларації про доходи португальські орендарі житла мають право вирахувати до 15% від витрат на оренду. Чим більша передплата, тим більше в орендаря можливостей для оптимізації оподаткування.
Максимальна сума податкового вирахування для орендарів житла на території Португалії в 2025 році:
- до 600€ для більшості орендарів;
- до 900€ для орендарів із річним доходом менше 7703€;
- розрахунок за спеціальною формулою 600€ + [(900€ - 600€) × (30 000€ – Rendimento Coletável) ÷ (30 000€ - 7 703€)] для орендарів із річним доходом від 7703 до 30 000€;
- до 1000€ для орендарів, які переїхали жити на Внутрішні території (пільга діє перші три роки).
У Португалії політики неодноразово змінювали правила гри на ринку довгострокової оренди житла: кількість законів із виправленнями та змінами складно підрахувати. Власникам житла та орендарям доводиться постійно відстежувати актуальні податкові ставки та пільги, особливості оренди житла в районах із особливим статусом. Або залучати компетентних бухгалтерів, юристів, рієлторів і перекладачів. Okno.Agency багато років займається питаннями імміграції до Португалії; потрібного спеціаліста знайти допоможемо.