Іспанія чи Португалія? Нелегкий вибір для гравців ринку нерухомості та потенційних іммігрантів. Дві європейські країни на півдні Європи, зі схожим кліматом на узбережжі, обидві мають континентальну частину та острови. Два європейські лідери за ключовими запитами про пошук нерухомості: за період 2023-2024 років зафіксовано 279 000 пошукових запитів щодо нерухомості в Іспанії та 270 000 – у Португалії. Що відбувається на ринку нерухомості, де є шанс заробити більше або втратити менше? Розбираємось детальніше.
Базові показники двох країн
Іспанія очевидно більша за Португалію: територія — у 5,5 раза, населення — у 4,6 раза. Водночас ВВП на душу населення в Португалії ненабагато відстає від іспанських показників, а рівень безробіття — у 1,75 раза нижчий.
Скористаємося готовою інфографікою International Monetary Fund для порівняння основних економічних показників (переклад браузера).
Португалія
Іспанія
За оцінками GBRE, обидві країни активно нарощують темпи зростання ВВП та споживання.
Не забуваємо: Іспанія та Португалія (разом із Грецією та Італією) серйозно постраждали від кризи 2008 року. Зневажлива абревіатура PIGS назавжди залишиться в пам’яті інвесторів.
Португалія – країна досить монолітна за своїм складом; поділ на внутрішні, центральні, північні та південні території швидше умовний. Адміністративна карта регіонів Іспанії нагадує клаптикову ковдру; інвесторів насторожують сепаратистські настрої Каталонії, Галісії та Країни Басків.
Демографія та імміграція в Іспанії та Португалії
На довгострокові прогнози ринку нерухомості впливає демографічна ситуація. Корінне населення обох країн стрімко старіє, а основним джерелом зростання популяції стали іммігранти.
Іспанія займає друге місце серед країн ЄС за кількістю іммігрантів – 17% від загальної кількості населення. Якщо в Португалії на 100 тисяч жителів припадає 25 заявок на оформлення ВНЖ, то в Іспанії – 334.
Ситуацію з імміграцією наочно демонструє графік звіту Eurostat.
Іспанія займає друге місце серед країн ЄС за кількістю іммігрантів – 17% від загальної кількості населення. Якщо в Португалії на 100 тисяч жителів припадає 25 заявок на оформлення ВНЖ, то в Іспанії – 334.
Ситуацію з імміграцією наочно демонструє графік звіту Eurostat.
У Португалії 92,5% – громадяни країни (частина з них – колишні власники ВНЖ, які після отримання паспорта випадають зі статистики).
- 1,6% – переїхали з країн ЄС.
- 5,8% – іммігранти з третіх країн.
В Іспанії частка іммігрантів суттєво вища:
При таких показниках зацікавленість іммігрантів у купівлі житла та приплив іноземного капіталу в ринок нерухомості Іспанії очевидно вищий.
- 87,3% – громадяни країни.
- 3,5% – приїхали з країн ЄС.
- 6% – з третіх країн.
При таких показниках зацікавленість іммігрантів у купівлі житла та приплив іноземного капіталу в ринок нерухомості Іспанії очевидно вищий.
Профіль ринку житлової нерухомості Іспанії та Португалії
Іспанський інститут статистики провів перепис у 2023 році. Зафіксовано 26,623,708 житлових об’єктів. За 10 років зростання склало 5,61%. Односімейні будинки становлять 66,7%, двоквартирні — 8%, квартири — 25,3%. Житловий фонд досить старий:
29,9% житла старше 70 років; 29,6% — від 50 до 69 років; 41,38% — у віці 30-49 років.
75,3% іспанських квартир і будинків мають корисну площу в діапазоні від 45 до 105 м². 14% — від 105 до 150 м², 8% — понад 150 м². Компактне житло до 45 м² становить 8,5% житлового фонду. 52,93% іспанських домоволодінь мають три кімнати, 21,3% — чотири кімнати й більше.
14,4% будинків в Іспанії пустують. 19,04% будинків не мають системи опалення. 50,4% житла без систем охолодження. 17,33% житлового фонду не мають доступу до інтернету.
29,9% житла старше 70 років; 29,6% — від 50 до 69 років; 41,38% — у віці 30-49 років.
75,3% іспанських квартир і будинків мають корисну площу в діапазоні від 45 до 105 м². 14% — від 105 до 150 м², 8% — понад 150 м². Компактне житло до 45 м² становить 8,5% житлового фонду. 52,93% іспанських домоволодінь мають три кімнати, 21,3% — чотири кімнати й більше.
14,4% будинків в Іспанії пустують. 19,04% будинків не мають системи опалення. 50,4% житла без систем охолодження. 17,33% житлового фонду не мають доступу до інтернету.
Інститут статистики Португалії на підставі перепису 2021 року озвучує цифру 3,573,416 будівель, призначених для житла. За 10 років кількість будинків збільшилася всього на 0,8%. 723 тисячі будинків у Португалії пустують або занедбані.
87,6% – будинки для окремого проживання (майже на 20% більше, ніж в Іспанії); всього 2,3% – будинки з кількістю від 10 квартир (у десять разів менше). У середньому на один житловий об’єкт припадає 1,7 мешканця. Найчастіше багатоквартирні будинки можна зустріти в Амадорі, Лісабоні, Оейраші, Одивелаші.
Житло в Португалії просторе – 51,9% будинків і квартир мають корисну площу від 60 до 119 м².
69,4% португальського житлового фонду використовується як місце постійного проживання. 59% житлового фонду Португалії збудовано у період з 1961 по 2000 роки, енергоефективність низька.
87,6% – будинки для окремого проживання (майже на 20% більше, ніж в Іспанії); всього 2,3% – будинки з кількістю від 10 квартир (у десять разів менше). У середньому на один житловий об’єкт припадає 1,7 мешканця. Найчастіше багатоквартирні будинки можна зустріти в Амадорі, Лісабоні, Оейраші, Одивелаші.
Житло в Португалії просторе – 51,9% будинків і квартир мають корисну площу від 60 до 119 м².
69,4% португальського житлового фонду використовується як місце постійного проживання. 59% житлового фонду Португалії збудовано у період з 1961 по 2000 роки, енергоефективність низька.
У двох країнах порівняно мало людей старших 65 років, які живуть самотньо. Середній показник Європейського Союзу становить 32,5%. З 28 країн Європи Іспанія посідає 24 місце (25,2%), Португалія - 25 місце (24,8%).
Приблизно три чверті мешканців обох країн є власниками нерухомості. При порівняно однакових показниках (за даними Trading Economics) статистика рівня володіння житлом у двох країнах розвивається нерівномірно:
- Іспанія: від 78,2% у 2015 році до мінімального рівня 75,1% у 2020 році; у 2024 році - 75,15%;
- Португалія – 74,8% у 2015 році, максимум 78,3% у 2021 році, у 2023 році - 76%.
Експертний відділ Statista опублікував рейтинг європейських міст, які є найбільш привабливими для інвестицій у нерухомість 2025 року. Враховано ємність ринку, економічні показники, прогнозована прибутковість, транспортна інфраструктура та інші фактори. На другому місці у списку - Мадрид. На десятому - Лісабон. Одинадцяте місце займає Барселона.
Ринок нежитлової нерухомості Іспанії та Португалії
Іспанія та Португалія поступово відновлюють прибутковість комерційної нерухомості. Експерти компанії JLL за підсумками 2024 року відзначають зростання заповнюваності офісних, промислових і логістичних комплексів на 20-70% порівняно з 2023 роком. У Великому Лісабоні заповнюваність офісів зросла на 120%. Вакантні площі в логістичній мережі Великого Лісабона складають усього 4,6% - очевидний брак якісних пропозицій.
У 2024 році інвестиції в португальську комерційну нерухомість склали 2170 млн євро, +28% порівняно з 2023 роком. 74% обсягу інвестицій - іноземні. 49% інвестицій припали на сектор роздрібної торгівлі. 22% - на сферу гостинності. 13% - офісна нерухомість.
Рівень прибутковості португальської комерційної нерухомості:
Прибутковість торгової нерухомості порівняно з 2023 роком знижується. На тлі нестабільної ситуації з митами, зростання заповнюваності магазинів і прибутковості, якщо і буде, то незначне.
- 6,25% торгові центри;
- 5,75% логістика;
- 5% офіси;
- 4,5% роздрібні магазини.
Прибутковість торгової нерухомості порівняно з 2023 роком знижується. На тлі нестабільної ситуації з митами, зростання заповнюваності магазинів і прибутковості, якщо і буде, то незначне.
Загальний обсяг інвестицій в іспанську нерухомість за 2024 рік зріс на 20% і перевищив 14 млрд. євро. 45% - іноземний капітал. 38% інвесторів обрали житлову нерухомість; 23% - готельний сектор (на 21% менше показників 2023 року). На третьому місці сектор роздрібної торгівлі, за рік зростання на 134%. В середньому на 25% зросли інвестиції в іспанські офіси та логістику.
Обидві країни популярні серед туристів, пропонують розвинену мережу готелів і приватних апартаментів з короткостроковою орендою. В найближчій перспективі експерти прогнозують перерозподіл туристичних потоків. За підсумками 2026 року Іспанії прогнозують втрату приблизно 11% частки від загальної кількості туристичних ночівель в Європі. Португалія, навпаки, повинна збільшити прийом туристів вдвічі. Так виглядає прогноз кількості ночівель туристів згідно з звітом GBRE:
Сектор сфери гостинності південних країн Європи трансформується: зростає частка медичного туризму, бізнес-колівінгів, комплексів для цифрових кочівників і резиденцій для людей 55+. Створення повноцінної цифрової екосистеми – одне з найперспективніших напрямків для бізнесу, задіяного в інфраструктурних проектах, промисловій, логістичній та офісній нерухомості двох країн. Вигідне географічне розташування вже приносить плоди, достатньо лише поглянути на карту підводних оптоволоконних кабелів:
Через територію Іспанії проходять основні підводні кабелі, які з'єднують США, Африку, Азію та Європу. Тільки Meta профінансувала проєкти підводних кабелів 2Africa, Marea, Anjana. Через територію Португалії проходить до 20% трансконтинентальних підводних кабелів; нещодавно в португальському Каркавелуш кабель 2Africa приєднано до підводної системи Altice Portugal.
Прозорість землекористування та міського планування
Перед ухваленням рішення про купівлю земельної ділянки або реконструкцію будівлі варто проаналізувати плани урбанізації та реновації територій, вивчити геодезичні дослідження, обмеження та будівельні норми. В обох країнах інвестори, девелопери та приватні забудовники можуть отримати первинну інформацію з відкритих джерел.
В Іспанії існує кілька відкритих онлайн-систем для вивчення територій. Корисний ресурс SUI, легко знайти інформацію про об'єкти за допомогою онлайн-карти. Ось так виглядає картографічний помічник міської інформаційної системи на сайті Міністерства житлового будівництва та міського розвитку Іспанії:
У Португалії детальну інформацію про планування територій легко знайти на сайтах місцевих муніципалітетів. Національні інформаційні системи зібрані на сайті Головного управління з питань територій: кадастрова інформація, моніторинг землекористування, географічні та територіальні системи.
Податкові зобов'язання покупців нерухомості Іспанії та Португалії
Гербовий збір за купівлю нерухомості:
- Португалія. Imposto de selo imobiliário 0,8% від вартості об'єкта. При укладанні договору іпотеки 0,6% від вартості кредиту або 0,5%, якщо договір іпотеки менше 5 років.
- Іспанія. В кожному регіоні свої ставки, від 0,8 до 1,2% від вартості об'єкта. Іпотечний податок AJD від 0,5 до 1,5%. Максимальні ставки в Андалусії, Арагоні, Валенсії, Каталонії, Кастилії і Леоні, Галісії, Мурсії.
Важливо! 2018 року Верховний суд Іспанії виніс рішення, за яким платником гербового збору при укладенні договору іпотеки є кредитор. Виняток - Країна Басків.
Португальський муніципальний податок на обтяжливу передачу майна IMT. Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis стягується із суми об'єкта за договором (не нижче експертної вартості). Ставку IMT встановлює муніципалітет. Сплачується виключно в день угоди, покупець зобов'язаний пред'явити доказ сплати IMT. Максимальні значення IMT:
Розрахунок IMT залежить від багатьох факторів: тип, вартість і розташування об'єкта, вік покупця. Існує десятки онлайн-калькуляторів для розрахунку витрат покупця нерухомості в Португалії. Корисні зведені таблиці опубліковані на порталі DECOPROTeste.
- 7,5-8% - міське житло;
- 6,5% - інші міські об'єкти;
- 5% – сільська нерухомість.
Розрахунок IMT залежить від багатьох факторів: тип, вартість і розташування об'єкта, вік покупця. Існує десятки онлайн-калькуляторів для розрахунку витрат покупця нерухомості в Португалії. Корисні зведені таблиці опубліковані на порталі DECOPROTeste.
В Іспанії всі автономні спільноти мають власні системи оподаткування, зокрема при купівлі, володінні та продажі нерухомості. Актуальну інформацію про податкові ставки Андалусії, Естремадури, Кастилії, Каталонії, Країни Басків, Мурсії, Наварри, островів та інших регіонів можна знайти на державному порталі administracion.gob.es. Окремий розрахунок податків застосовується до африканських спірних територій Сеути та Мелільї.
В Іспанії при купівлі первинної нерухомості покупці сплачують 10% IVA (ПДВ). Ставка IVA знижується до 4%, якщо житло відноситься до особливих режимів (державна підтримка або охоронне). Також 10% IVA передбачено при продажі вторинної або первинної нерухомості між двома юридичними особами.
Купівля нерухомості на вторинному іспанському ринку у фізичної особи обкладається податком ITR за ставкою 8%.
На Балеарських островах купівля землі, без дозволу на будівництво, та комерційної нерухомості обкладається ПДВ за ставкою 21%.
Важливо! В Іспанії покупці-нерезиденти сплачують податок на приріст капіталу замість продавця. Ставка 3%.
В Іспанії при купівлі первинної нерухомості покупці сплачують 10% IVA (ПДВ). Ставка IVA знижується до 4%, якщо житло відноситься до особливих режимів (державна підтримка або охоронне). Також 10% IVA передбачено при продажі вторинної або первинної нерухомості між двома юридичними особами.
Купівля нерухомості на вторинному іспанському ринку у фізичної особи обкладається податком ITR за ставкою 8%.
На Балеарських островах купівля землі, без дозволу на будівництво, та комерційної нерухомості обкладається ПДВ за ставкою 21%.
Важливо! В Іспанії покупці-нерезиденти сплачують податок на приріст капіталу замість продавця. Ставка 3%.
Уряд Іспанії оголосив про плани безпрецедентного підвищення податків на купівлю нерухомості громадянами країн, які не входять до Євросоюзу. Озвучена цифра - 100%.
Податкові обов'язки власників нерухомості в Іспанії та Португалії
Португалія. Муніципальний податок на майно IMI. Imposto Municipal sobre Imóveis сплачується власниками португальської нерухомості щорічно до 30 квітня. Фактично це плата за використання ділянки, причому чим більша ринкова вартість землі, тим більше доведеться заплатити податку.
Приклад: два сусідні однакові ділянки в центрі Лісабона. Власник пустої ділянки заплатить мінімум IMI, власник готелю або багатоквартирного будинку - на порядок більше.
Для сільських районів ставка не перевищує 0,8%, у містах від 0,3 до 0,45%.
Повністю звільняються від сплати IMI:
Тимчасово (3 роки + 2) звільнені від сплати IMI:
Приклад: два сусідні однакові ділянки в центрі Лісабона. Власник пустої ділянки заплатить мінімум IMI, власник готелю або багатоквартирного будинку - на порядок більше.
Для сільських районів ставка не перевищує 0,8%, у містах від 0,3 до 0,45%.
Повністю звільняються від сплати IMI:
- власники постійного місця проживання вартістю до 67260,2€;
- при валовому доході сім'ї менше 2,3 розміру Індексу соціальної підтримки IAS. У 2025 році IAS = 522,5€. Множимо на 14 зарплат і на коефіцієнт 2,3; отримуємо 16824,5€
Тимчасово (3 роки + 2) звільнені від сплати IMI:
- власники нового постійного житла вартістю до 125000€;
- сім'ї з річним доходом до 153000€.
Кожен муніципалітет встановлює власну ставку IMI. Інтерактивну карту з оновленими ставками IMI 2025 року опублікував портал Idealista.
Іспанія. Муніципальний податок на майно IBI. Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Податкова база – кадастрова вартість. Ставки кожен муніципалітет встановлює самостійно.
Основний діапазон ставок іспанського муніципального податку на нерухомість:
IBI сплачує той, хто зареєстрований як власник на 1 січня поточного року. Муніципалітети встановлюють знижки для державного житла, будинків з високим рівнем енергоефективності, багатодітних сімей, кооперативів. Знижка може досягати 90%. Підвищення ставки до 50-100% можливе для порожніх будівель.
Нерезиденти в Іспанії сплачують особливий податок на вменований дохід. Якщо нерезидент володіє будинком або квартирою в Іспанії і не здає в оренду, він розглядається як фінансово забезпечена особа. Податкова база: кадастрова вартість об'єкта х 2% (або 1,1%). Ставки 19% або 24%, залежить від країни громадянства.
Основний діапазон ставок іспанського муніципального податку на нерухомість:
- 0,4-1,1% - міська нерухомість;
- 0,3-0,9% - сільська нерухомість.
IBI сплачує той, хто зареєстрований як власник на 1 січня поточного року. Муніципалітети встановлюють знижки для державного житла, будинків з високим рівнем енергоефективності, багатодітних сімей, кооперативів. Знижка може досягати 90%. Підвищення ставки до 50-100% можливе для порожніх будівель.
Нерезиденти в Іспанії сплачують особливий податок на вменований дохід. Якщо нерезидент володіє будинком або квартирою в Іспанії і не здає в оренду, він розглядається як фінансово забезпечена особа. Податкова база: кадастрова вартість об'єкта х 2% (або 1,1%). Ставки 19% або 24%, залежить від країни громадянства.
На що ще варто звернути увагу власникам нерухомості:
- Пільги за енергоефективність. З 2025 року для платників податку на дохід фізичних осіб Іспанії передбачені відрахування за підвищення енергоефективності будівель:
- 20% (до 5000€) – зниження потреби в охолодженні або опаленні (для власників і орендарів);
- 40% (до 7500€) – покращення споживання невідновлюваної первинної енергії;
- 60% (до 5000€ або до 15000€ за 4 роки) – за енергетичну реабілітацію житла.
- Боротьба з пустуючими будинками. В Каталонії існує особливий податок на порожні житлові будинки (пустують без поважної причини 2 і більше років). Шкала прогресивна, від 13,3 до 39,9 €/м². У Португалії спроба змусити власників порожніх будинків здавати житло в оренду та експеримент деяких португальських муніципалітетів підвищити для занедбаних будівель ставку IMI успіху не принесла.
- Ліцензії та сертифікати. Обидві країни вимагають від власників нерухомості наявності ліцензій на використання (призначення об'єкта) та енергетичних сертифікатів. Документи обов'язкові при угодах з нерухомістю, оренді, реконструкції, будівництві.
Які податки платять продавці нерухомості в Іспанії та Португалії
Португалія. Податок на приріст капіталу IRS. Продавець відображає дохід у річній декларації, додаток G. Розраховується як різниця між ціною продажу та сукупністю витрат на придбання нерухомості (включаючи послуги ріелторів) і утримання (ремонт, підвищення енергоефективності, вартість сертифікатів). Обкладається португальським податком IRS 50% отриманого прибутку.
Хто з португальських продавців не платить IRS:
- продавці житла старше 65 років;
- реінвестування в покупку нового житла в Португалії або країні Євросоюзу в строк до 36 місяців.
Нерезиденти при продажі португальської нерухомості платять податок на приріст капіталу за двома схемами:
Іспанія. Податок з доходу фізичних осіб IRPF, діапазон від 0 до 30%. База розрахунку – різниця між ціною продажу та сукупною вартістю всіх витрат, пов'язаних з придбанням і утриманням нерухомості.
- нарівні з громадянами Португалії зберігається 50% прибутку як база розрахунку податку для резидентів країн Євросоюзу, податкові ставки від 14,5 до 48%;
- від 100% прибутку розраховується податок за ставкою 28% для громадян інших країн.
Іспанія. Податок з доходу фізичних осіб IRPF, діапазон від 0 до 30%. База розрахунку – різниця між ціною продажу та сукупною вартістю всіх витрат, пов'язаних з придбанням і утриманням нерухомості.
Звільнені від сплати IRPF:
Нерезиденти Іспанії сплачують податок з доходу нерезидентів IRNR (продаж та дохід від здачі в оренду) за ставками:
Іспанія. Муніципальний податок з приросту капіталу IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Оцінюється не нерухомість, а земельна ділянка. Якщо вартість не збільшилася, платити не потрібно. Кожен муніципалітет встановлює власні значення.
Два методи розрахунку IIVTNU:
У муніципалітетах з переглянутою кадастровою вартістю з 2025 року ставка нарахування податку 1,1%.
- продавці постійного житла старше 65 років;
- продавці, які всю суму від продажу житла реінвестують у купівлю/реконструкцію нового житла.
Нерезиденти Іспанії сплачують податок з доходу нерезидентів IRNR (продаж та дохід від здачі в оренду) за ставками:
- 19% - громадяни Євросоюзу, Ісландії, Норвегії;
- 24% - громадяни інших країн.
Іспанія. Муніципальний податок з приросту капіталу IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Оцінюється не нерухомість, а земельна ділянка. Якщо вартість не збільшилася, платити не потрібно. Кожен муніципалітет встановлює власні значення.
Два методи розрахунку IIVTNU:
- різниця між ціною купівлі та капіталовкладеннями в об'єкт і актуальною кадастровою вартістю;
- встановлений коефіцієнт множиться на кадастрову вартість.
У муніципалітетах з переглянутою кадастровою вартістю з 2025 року ставка нарахування податку 1,1%.
Реальна купівельна спроможність на ринку нерухомості Іспанії та Португалії
У дослідженні купівельного потенціалу резидентів Євросоюзу наведена статистика після кризи 2008 року. Дослідники вивчили середню заробітну плату європейських країн і порівняли її з ціною нерухомості. Судячи зі зібраних даних, за останні роки в Іспанії та Португалії зростання цін на нерухомість випереджає реальні доходи населення.
Скільки років потрібно витратити отримувачу середньої зарплати в Іспанії або Португалії для купівлі квартири площею 70 м²; дані з 2008 по 2022 рік.
У 2025 році середня зарплата в Португалії становить приблизно 1100 €, в Іспанії 1700-2200€. Незважаючи на двократну різницю, у португальських громадян купівельна спроможність на ринку нерухомості ближча до середньоєвропейських показників, для купівлі квартири потрібно від 3,6 до 5,9 років. В Іспанії потрібно працювати довше. Ці дані на перший погляд дивують.
Обсяг продажів житлової нерухомості в Португалії та Іспанії
На рівні з більшістю країн Єврозони після пожвавлення ринку нерухомості в 2021-2022 роках до 2023 року обсяг продажів житлової нерухомості зменшився: у Португалії на 20%, в Іспанії на 12%. У 2024 році ринок пожвавився, особливо в Португалії (+27,2% за рік); це підтверджує інфографіка звіту Eurostat:
Новобудови Португалії та Іспанії
У Португалії збільшилася кількість заявок на отримання ліцензій нового житлового будівництва, озвучено цифру 65550 об'єктів. Для порівняння - у 2023 році ліцензовано 23439 об'єктів. Не все добудовано, але прогрес є.
В Іспанії після міхура, що лопнув на ринку нерухомості, до новобудов ставляться з обережністю. Якщо 2006 року щедро видали 865561 ліцензію на початок будівельних робіт, то 2013-го цифра скоротилася до 34288 дозволів. Ринок новобудов оживає; доступні дані за 2023 рік: в Іспанії видали 107934 ліцензії. На 1% більше дозволів було видано 2022 року.
Державні програми доступного житла Іспанії та Португалії
В Іспанії заплановано побудувати 184000 державних будинків для соціальної та доступної оренди. З них за будівництво 20000 відповідає державне підприємство із землекористування Sapes (у рамках проєкту викуповують 8 млн. кв.м. землі у Міністерства оборони). Міністерство житлового будівництва вже схвалило близько 60000 об'єктів.
Амбітні заяви португальських політиків обіцяли збільшення частки державного житла для доступної оренди з 2 до 5%. За розрахунками експертів, для цього необхідно побудувати або реконструювати 170000 будівель. У реальності заявлено про фінансування 59337 будинків, з них тільки 14216 - новобудови. 40984 об'єкти підлягають реконструкції. Половина програм фінансування розраховані на агломерації Лісабона і Порту.
Як змінювалися ціни нерухомості в Португалії та Іспанії: купівля-продаж
За даними порталу Idealista, 2018 року вперше вартість португальської нерухомості перевищила іспанську. Надалі динаміка зростання цін нерухомості двох країн порівняно однакова, але португальські середні ціни постійно вищі за іспанські.
У січні 2025 року середня ціна нерухомості в Португалії становить 2693€/м², за 5 років ціни зросли на 25%. В Іспанії 2237€/м², на 17% менше Португалії, за 5 років вартість збільшилася на 22,4%.
Різниця між цінами в регіонах з найдорожчими і найдешевшими цінами в Португалії становить 5,89 разів (Лісабон - Гуарда), в Іспанії 5,07 (Балеарські острови-Кастилія-ла-Манча). Так виглядають ціни в окремих регіонах
Португалія
Іспанія
Порівняння цін на нерухомість у столицях за 2025 рік і зростання за 5 років:
Після пандемії помітно зріс попит на островах, особливо в Португалії. Ціни 2025 року і динаміка за 5 років:
Помітно і вельми нерівномірно подорожчала нерухомість у прибережних районах континентальної частини.
- Лісабон, 5453€/м², +13,8%.
- Мадрид, 5104€/м², +28,5%.
Після пандемії помітно зріс попит на островах, особливо в Португалії. Ціни 2025 року і динаміка за 5 років:
- Мадейра, 3221€/м², +51,6%;
- Азорські острови, 1560€/м², +37%;
- Балеарські острови, 4729€/м², +35,3%;
- Канарські острови, 2865€/м², +34,1%.
Помітно і вельми нерівномірно подорожчала нерухомість у прибережних районах континентальної частини.
В Іспанії також популярні гірськолижні курорти. Ціна нерухомості в Бакейрі досягла 6038€/м², +25,6%.
Найдешевша нерухомість:
В Іспанії значно більше територій, віддалених від моря. Вартість нерухомості в промислових аграрних регіонах мінімум на 30-40% дешевша за курортні зони.
Жителям «внутрішніх територій» Португалії пощастило трохи більше: до пляжу реально дістатися за 2-3 години, є суттєві податкові пільги, а вартість життя нижча за популярні туристичні райони.
- округ Гуарда, 696€/м², +6,1%;
- Порталегре, 823€/м², +12,4%;
- Кастилія-Ла-Манча, 933€/м², +6%;
- Естремадура, 969€/м², +5,3%.
В Іспанії значно більше територій, віддалених від моря. Вартість нерухомості в промислових аграрних регіонах мінімум на 30-40% дешевша за курортні зони.
Жителям «внутрішніх територій» Португалії пощастило трохи більше: до пляжу реально дістатися за 2-3 години, є суттєві податкові пільги, а вартість життя нижча за популярні туристичні райони.
Ринок оренди Іспанії та Португалії: ціни
На графіках порталу Idealista чітко видно зростання орендних ставок в обох країнах. Середня ціна оренди в Португалії (16,4€/м²) на 16% вища за Іспанію (13,8€/м²). 2025 рік починається з ледь помітного зниження вартості оренди.
Динаміка за десять років істотно відрізняється: порівняно із січнем 2015 року оренда житла подорожчала:
- у Португалії в 3,8 раза;
- в Іспанії в 1,92 раза.
У Португалії найдешевше можна зняти житло в муніципалітеті Порталегре (Алентежу). Ціна оренди 6,9 €/м², але і тут лише за два роки вартість оренди зросла на 40%. Приблизно стільки ж коштує оренда в південно-західному іспанському регіоні Естремадура 6,8 €/м², за десять років ціни зросли на 38%.
Як і скрізь, найдорожче винаймати житло в столицях, ділових центрах і на курортах. Зазначено орендні ставки 2025 року і динаміку за 10 років:
Португалія
Іспанія
Португалія
- Лісабон 21,9€/м² (+52%);
- Порту 17,8€/м² (+62%);
- Лоле (Алгарве) 16,8€/м² (+69%);
- Мадейра 15,6€/м² (+67%);
Іспанія
- Мадрид 19,1€/м² (+48%);
- Барселона 23,6€/м² (+49,5%);
- Гіпускоа 16,1€/м² (+34%);
- Балеарські острови 17,9€/м² (+55%);
- Канарські острови 14,2€/м² (+54%).
Trading Economics публікує наочну інфографіку коефіцієнта співвідношення цін і орендної плати. У 2025 році середній показник Єврозони - 125. У Португалії за 10 років коефіцієнт зріс з 98,2 до 170,8 (4-е місце у світі).
В Іспанії динаміка трохи скромніша - від 97,1 до 145,4.
Обмеження цін на ринку довгострокової оренди житла Іспанії та Португалії
Обидві країни на законодавчому рівні намагаються стримати зростання цін на ринку оренди житла. Відповідають за індексування цін національні інститути статистики. Під час укладення нового договору довгострокової оренди житла орендодавець не має права підвищувати ціну (порівняно з попереднім договором) вище встановленого ліміту.
У Португалії діє режим NRAU (Novo Regime de Arrendamento Urbano), у 2023 році індекс становив 5,43%, але уряд обмежив право орендодавців підвищувати ціну в договорі до 2%. У 2024 коригування зросло до 6,9%. Уряд намагався утримати стелю у 2% - субсидував орендарів, у яких вартість оренди перевищила 35% бюджету сім'ї. У 2025 році річний індекс орендної плати дорівнює 2,16%.
Португальська програма доступної оренди намагається зацікавити орендодавців звільненням від податку на дохід. Умова - договір оренди мінімум 5 років, ціна на 20% нижча за контрольну ставку. З 2022 року схвалено 868 договорів оренди, 65% - у Лісабоні. 42% контрактів укладено на умовах орендної плати в діапазоні 500-799€.
В Іспанії власники житла мали право підвищити орендну плату щонайбільше на 2% у 2023 році та до 3% у 2024 році. Із січня 2025 року діє новий принцип розрахунку - індекс IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), актуальні показники 2,2-2,8%. Обмеження поширюються не тільки на оренду житла, а й на комерційну нерухомість.
Для молоді в Іспанії передбачена компенсація за оренду житла: бонус 250€/місяць, максимум 6000€.
Державна допомога власникам нерухомості, які постраждали від природних катастроф
Страхування житла в обох країнах не є обов'язковим, тому в разі руйнування будинку внаслідок стихійного лиха власникам доводиться сподіватися на допомогу держави. Після лісових пожеж 2024 року уряд Португалії ухвалив рішення про компенсацію реконструкції зруйнованого житла в розмірі до 150000 євро.
Іспанський уряд після катастрофічної повені під час урагану DANA розробив цільову програму допомоги, яка передбачає купівлю та будівництво будинків для постраждалих, звільнення від податку на майно, мораторій на іпотеку. Розроблено шкалу компенсації за шкоду або повне знищення нерухомості, від 20640 до 60480 євро.
Ринки нерухомості Португалії та Іспанії багато в чому схожі. Є дефіцит сучасних енергозберігаючих комплексів, житла для молоді та середнього класу. Потребують реновації офісні, логістичні та торговельні центри. Очевидний потенціал комплексів обробки даних і житла для літніх людей.
Обидві країни мають недооцінені регіони та сегменти ринку для інвестицій. Наше агентство працює в Португалії. Розробляємо стратегії імміграції в Португалію з урахуванням віку, освіти, сфери діяльності клієнтів. Надаємо повний комплекс послуг у процесі імміграції основного заявника і членів сім'ї. Консультуємо з питань актуальних імміграційних програм, податків, документів, купівлі нерухомості в різних регіонах Португалії.