Блог про переїзд до Португалії

Перспективи ринку нерухомості Португалії: 2025 рік

Рынок нерухомості завжди цікавив іммігрантів: це надійний індикатор реального стану економіки та якості життя в окремих районах. За даними звіту JLL, 85% португальських інвестицій у нерухомість – іноземні; основні покупці з Бразилії, Великої Британії та Ірландії. Іноземці віддають перевагу купівлі потенційно прибуткових активів. За підсумками 2024 року від загального обсягу інвестицій у нерухомість 52% припадало на об’єкти роздрібної торгівлі, 20% – на готелі, 12% – на офісні приміщення та 12% – на житло.

Що реально відбувається на ринку продажу житла в Португалії

Незважаючи на очікування прихильників теорії «цінової бульбашки, яка скоро лусне», середнє зростання цін на ринку продажу нерухомості Португалії розвивається лінійно. Використаємо відкриті статистичні дані авторитетного порталу Idealista (липень 2025 року).
За рік середня вартість квадратного метра житла в Португалії зросла на 8,5%. За 10 років ціна продажу квінт, будинків і квартир зросла рівно втричі: з 969 до 2926 €/1м².
Для порівняння: у сусідній Іспанії після спаду цін у 2011–2017 роках ринок також демонструє стабільне зростання. Проте з липня 2015 по липень 2025 року вартість нерухомості зросла в 1,64 раза. Зараз Іспанія переживає новий виток цін: +14,7% за один рік.
Ціни на нерухомість зростають по всій Європі. За даними Eurostat, у I кв. 2025 року зростання цін на 5,7% вище за аналогічний показник попереднього року. Португалія посідає 6-те місце в рейтингу країн Євросоюзу за зростанням ціни продажу нерухомості (за орендою – на 11-му).
Традиційно список найдорожчих регіонів для купівлі нерухомості очолює Лісабон: середня ціна 4451 €/1м². Найдорожчі столичні райони – Santo António (7450 €/1м²) та Estrela (7028 €/1м²). Найдешевше в Лісабоні коштує нерухомість муніципалітету Azambuja, 1723 €/1м² (за рік ціна зросла на 25%).
На островах Португалії діють пільгові податкові ставки; активно розвиваються туристична та сільськогосподарська сфери. Попит позначився на цінах: лише за рік ціни на нерухомість деяких (але не всіх) муніципалітетів острівної Португалії значно злетіли:
  • +44,9% – Faial, вулканічний острів Азорського архіпелагу зі столицею Horta; відомий своєю мариною та базою обслуговування трансатлантичних лайнерів;
  • +39,4% – Ribeira Grande, північне місто на острові Сан-Мігел, Азори;
  • +34,8% – Lagoa, муніципалітет на півдні острова Сан-Мігел, Азори;
  • +23,4% – Porto Santo, острів архіпелагу Мадейра; влітку 2025 року місцевий муніципалітет заявив про плани інвестувати 6 млн євро в будівництво житла.
Помітно впливають на вартість нерухомості в окремих муніципалітетах локальні девелоперські проєкти. Так, в окрузі Сетубал найменше подорожчала нерухомість у тихій курортній Sesimbra (+2,5%), але паралельно зросли ціни в Moita (+25,3%, дуже перспективний район на південь від майбутнього нового аеропорту Лісабона) та Sines (+24,3%, про нього читайте нижче).
Найдешевше житло в Португалії реально знайти в окрузі Guarda (середня ціна 774 €/1м²). Спеціалісти зі спекулятивного перепродажу нерухомості не дрімають: у муніципалітеті Celorico da Beira (найпівнічніший у горах Серра-да-Ештрела та офіційна столиця знаменитого сиру); ціна нерухомості за рік зросла на 37,7%.
У Португалії два регіони з негативною річною динамікою цін на нерухомість:
  • São Jorge, острів на Азорських островах, мінус 2,6%, зараз ситуація змінюється, за II кв. 2025 року +20,6%;
  • Bragança, мінус 1,2%. І це попри те, що в муніципалітеті Macedo de Cavaleiros (розташований біля трас А4 та IP2) ціни зросли на 11,7%.

Інвестиційні проєкти та вартість житла в Португалії

Не секрет, що ціна житлової та комерційної нерухомості багато в чому залежить від великих інвестиційних проєктів. Хочете заробити на перепродажу чи будівництві – шукайте інсайдерську інформацію, вивчайте генплани муніципалітетів.
Приклад – округ Сетубал. За період із липня 2024 року найменше подорожчала нерухомість у тихій курортній Sesimbra (+2,5%). Паралельно на 25,3% зросли ціни в Moita, перспективному районі на південь від майбутнього нового аеропорту Лісабона.
Невелике місто Sines у Сетубалі розвивається завдяки розширенню порту, підприємствам із виробництва зеленого водню та розподілу скрапленого газу. Тут будують завод літієвих акумуляторів (китайські інвестиції) та працює один із найбільших на півдні Європи центрів обробки даних Data Center Sines 4.0. За десять років нерухомість Сініша зросла в ціні в 3,6 раза; з 972 до 3491 €/1м². Вартість оренди подорожчала з 9,9 до 15,8 €/1м².
Попит на житло в Сініші залишається високим. Влітку 2025 року венчурний фонд Admar оголосив про плани інвестувати 10 млн євро в будівництво житла для висококваліфікованих фахівців, які житимуть і працюватимуть у Сініші.

Ринок оренди житла в Португалії: реалії літа 2025 року

Середні показники зростання орендних ставок аналогічні ринку продажів. У липні 2015 року середня ціна оренди становила 5,5 €/1м². Через 10 років ціна зросла втричі, до 16,7 €/1м². Найдорожча оренда в лісабонських районах Santo António (28,9 €/1м²), Santa Maria Maior (28,0 €/1м²), Misericórdia (27,3 €/1м²).
Орендодавці успішно адаптувалися до законодавчих обмежень щодо підвищення орендних ставок для доступного житла. Порівняно з липнем 2025 року середні ставки оренди в Португалії подорожчали на 2,4%. Трохи стабілізувалися ціни в Лісабоні (+1,7%), Бежі (+2,3%), Порту (+3%), на Мадейрі (+4,5%).
На тлі розвитку гібридних форматів роботи триває тренд зміщення інтересу орендарів до регіонів із порівняно доступними (діапазон орендних ставок 6,7–12,3 €/1м²) об’єктами оренди:
  • на 36% зросли за рік ціни у Vila Real;
  • +18,6% Viana do Castelo;
  • +18,1% Castelo Branco;
  • +15,7% Coimbra;
  • +11,2% Portalegre.
У Лісабоні лідерами зростання орендних ставок стали муніципалітети Odivelas (+10,6%) та Lourinhã (+9,6%).

Медіанна ціна продажу житла в Португалії 2025

Статистичні дані щоквартально публікує INE. Згідно з опублікованим у липні 2025 року звітом, у I кварталі 2025 року медіанна національна ціна продажу житла становила 1951 €/1м². Офіційно заявлена медіанна ціна за останні 12 місяців на порталі INE – 1845 €/1м².
Кількість муніципалітетів із різними цінами продажу нерухомості (із звіту INE, ціни березня 2025 року):
  • 50 муніципалітетів – діапазон 1854–4412 €/1м²;
  • 85 муніципалітетів – 1050–1845 €/1м²;
  • 86 муніципалітетів – 650–1050 €/1м²;
  • 82 муніципалітети – 190–650 €/1м².
Лідери за вартістю квадратного метра – муніципалітети Лісабон (4492 €/1м²) та Кашкайш (4477 €/1м²).

Реальна іпотечна ставка в Португалії

Цікаву аналітику опублікувала компанія Bestbrokers. Експерти розрахували реальні іпотечні ставки в країнах Європи з урахуванням рівня інфляції. Португалія з показником 1,5% посідає 18-те місце в антирейтингу.

Обсяг будівництва в Португалії

Незважаючи на явну кризу доступного житла, в Португалії будують мало. Порівняно з обсягами будівництва в період 2000–2011 років кількість зданих об’єктів за 2012–2023 роки скоротилася в 5,4 раза. Серед основних причин експерти називають неймовірну бюрократизацію дозвільної системи та різке подорожчання собівартості будівництва.
Активніше за все житлові будинки та багатоквартирні комплекси будують поблизу Лісабона та Порту. На інфографіці порталу Pordata добре видно муніципалітети з найінтенсивнішим будівництвом житла.
У середньому на одне домогосподарство Португалії припадає 2,4 особи, це 8-ме місце в Європі; житло просторе – понад половина квартир і будинків мають площу від 61 до 119 м². Звичку до просторого житла підтверджує статистика новобудов і реконструкцій. У 2024 році було введено в експлуатацію 25,311 нових і реконструйованих житлових об’єктів. Із них:
  • 14,8% – Т0-Т1;
  • 25,8% – Т2;
  • 44,9% – Т3;
  • 14,2% – Т4+.
Покупці житла в Португалії звертають увагу на навколишню інфраструктуру; набір опцій для резидентів (від звичайного прибирання території та обслуговування басейну до медичного сервісу та консьєрж-сервісу 24/7 класу 5*); соціальний статус сусідів; клас енергозбереження; інженерні системи (опалення, кондиціонування, водопостачання/каналізація, комунікації). Цікавить покупців клас сейсмостійкості будівлі, шумоізоляція та шумозаглушення в квартирах, контроль доступу.

Simplex Urbanístico в Португалії

Спробою розрубати Гордіїв вузол португальської бюрократії в будівельній сфері стало прийняття в січні 2024 року Simplex Urbanístico – Декрету-Закону 10/2024. Парламентарі розробили комплекс із 26 заходів, що включають спрощення дозвільної системи на рівні муніципалітетів і держави; зміну системи оплати зборів; впровадження до 2030 року на 100% методології BIM; допустимість рекваліфікації земель та інше. Принцип мовчазної згоди активується на 30-й день для оцінки архітектурних проєктів і через 120–200 днів при прийнятті рішень про ліцензування.

6% ПДВ для будівельних проєктів Португалії

23% чи 6%? Битва за шестивідсотковий ПДВ (IMA) Португалії набирає обертів. Пільгову ставку запровадили після запуску пакету законопроєктів Mais Habitação, однак сфера застосування ставки залишалася спірною. Рішення Верховного суду конкретизувало умови застосування 6% IMA в будівельному секторі Португалії. Пільгова ставка IMA застосовується виключно до проєктів, які відповідають двом базовим умовам:
  • знаходяться в зоні міської реконструкції;
  • включені до затвердженої програми міської реконструкції.
Європейська директива про пільгове оподаткування не включає архітектурні проєкти, і це обмежує можливості розширення пільгового оподаткування для португальських забудовників. В умовах житлової кризи португальські парламентарі продовжують озвучувати різні версії застосування 6% ставки ПДВ у майбутньому. У тому числі – для нового будівництва. Терміни? «До закінчення повноважень чинної виконавчої влади».

Будівництво житла на землях сільгосппризначення в Португалії

30 грудня 2024 року португальські законодавці прийняли Декрет-Закон №117/2024, який дозволяє перекваліфікацію сільськогосподарських земель у міські. Мета проста: розширити території для будівництва доступного житла. У преамбулі закону наводяться дані INE: у 2002 році було побудовано 125000 будинків, а у 2022 році лише 22000.
Закон передбачає можливість перекваліфікації (за спрощеною процедурою) земель під будівництво житла, інфраструктурних, промислових і логістичних об’єктів. Землі заповідників не підлягають перекваліфікації.
Стаття 72-Б Декрету-Закону повністю присвячена особливому режиму перекваліфікації земель під житлове будівництво. Процедура спрощується: замість схвалення проєкту Комісією з регіональної координації та розвитку право прийняття рішення покладено на муніципалітети. Термін публічних консультацій – 20 днів.
Під пільгові умови підпадають проєкти, у яких 70+% загальної надземної площі об’єкта відведено під соціальне житло або «житло середньої вартості».
Визначення «житла середньої вартості» викладено в п. 8 ст. 72-Б:
  • не перевищує медіанну ціну продажу житла за 1 м² на національній території;
  • у разі перевищення (див. п. а), ціна має бути в межах вилки: менше 225% медіанної національної вартості та не вище 125% медіанної ціни продажу житла в муніципалітеті.
Щоб після переведення в статус міського ділянка не пустувала, законодавці передбачили граничний термін реалізації містобудівних проєктів: 5 років. У виняткових випадках (і за умови розпочатих будівельних робіт) цей термін може бути продовжено ще на 2,5 роки.
Теоретично спрощена процедура переведення земель із сільськогосподарських у міські може зацікавити забудовників у будівництві доступного житла в регіонах із низькою медіанною ціною: 30% нових квартир і будинків можна продавати без уваги до лімітів.
На практиці португальським забудовникам доведеться лавірувати між заданими законом лімітами та реальним ринковим попитом (особливо в депресивних сільських районах). А ще враховувати податки, вартість покупки землі та будматеріалів, оренду будтехніки, витрати на планування, підведення комунікацій, ліцензування, зарплати та маркетинг. Реальний вплив закону №117/2024 на ринок житла Португалії покупці відчують не раніше 2027 року.

Перспективи португальського ринку нежитлової нерухомості

Португалія продовжує цікавити інвесторів. У 2024 році обсяг інвестицій у нерухомість Португалії склав 2,31 млрд євро; плюс 40% до результатів 2023 року. 2025 рік продовжує позитивний тренд: за даними звіту CBER Portugal, за перше півріччя 2025 року обсяг інвестицій у нерухомість перевищив 1,23 млрд євро (+78% порівняно з аналогічним періодом попереднього року). Розрахунковий обсяг інвестицій – 2,5 млрд євро за 2025 рік.
Завдяки активній модернізації міжконтинентальних кабельних мереж Португалія стала однією з головних європейських країн за розвитком центрів обробки даних. За даними AICEP, у 2024 році ринок дата-центрів оцінювався в 947 млн $. До 2030 року португальський ринок центрів обробки даних перевищить 3,09 млрд $; середньорічний приріст +21,84%. Різке зростання обсягу дата-центрів призведе до зміни частки Португалії в загальноєвропейському енергоспоживанні: у 2024 році вона становила 0,8%, до 2030 року буде 3,4%.
Повернувся інтерес до престижної офісної нерухомості та бізнес-центрів класу В+. Рівень вакантних офісних площ знижується; у II кв. 2025 року в Лісабоні не були зайняті 8,28% офісів. Інвестиції в роздрібну торгівлю у другому кварталі 2025 року склали 37% від загального обсягу. Змінюється попит у секторі торговельної нерухомості: у містах невеликі магазини помітно програють великим торговельним центрам. Навіть у традиційних сільських регіонах поява великих супермаркетів різко знижує дохідність сімейних крамниць.
Португальська логістика після першого шоку від торговельних воєн США демонструє різкий сплеск угод: за II кв. 2025 року обсяг інвестицій перевищив 98 млн євро, це в 6 разів більше аналогічного періоду попереднього року. Однак заповненість логістичних комплексів знизилася. І суттєво: на 32% за рік. Основний інтерес орендарів проявляється до логістичних комплексів преміум-класу.
Стабільно розвивається готельна нерухомість і будівництво житлових комплексів преміум-класу з готельним сервісом. Середня заповненість лісабонських готелів у 2024 році – 73,1%. За минулий рік у Португалії відкрили 68 нових готелів, загалом на 7790 місць. Найбільша угода 2024 року – Conrad Algarve, 150 млн євро.
Де будувати і що будувати в Португалії? Як знайти девелоперський проєкт із надійним забудовником? Які підводні камені загрожують покупцеві земельної ділянки чи дешевих руїн у португальській глибинці? Як розплатитися за покупку квартири в Португалії криптовалютою та оформити іпотеку? Є запитання щодо ринку нерухомості Португалії? Звертайтеся, дамо чесні відповіді.