Блог про переїзд до Португалії

Покупка занедбаного або ветхого будинку в Португалії

Якщо на португальському порталі нерухомості Idealista задати пошук найдешевшого житла, приголомшеного іноземця чекає кілька сотень оголошень про продаж будинків за 20–40 тисяч євро. Чи вигідна для фліпперів та іммігрантів з авантюрною жилкою покупка кам’яних руїн у Португалії? Okno.Agency розбирається в законах, цінах, податкових знижках, пільгових кредитах та інших нюансах покупки занедбаного або ветхого будинку в Португалії.

Занедбаний і ветхий будинок у Португалії – в чому різниця?

У 2023 році португальські юристи люто заперечували заяву міністра житлового будівництва «Uma casa vazia é uma casa devoluta», яка прирівняла всі занедбані будинки до ветхих. Насправді в Португалії існують чіткі критерії визнання об’єкта нерухомості придатним для постійного проживання та використання:
  • Юридично підтверджує статус житла в Португалії ліцензія на проживання (licença de habitação). Муніципалітет видає licença de habitação після підтвердження, що конструкція, площа, санітарні та інші умови відповідають нормам житлових приміщень;
  • Цільове призначення об’єкта вказане в ліцензії на використання (licença de utilização) – документ, що визначає цільове призначення об’єкта.
Якщо конструкція або системи життєзабезпечення будинку чи квартири не відповідають державним нормам, об’єкт класифікують як непридатний для житла. Для ветхих будівель часто використовують термін «порожній будинок» (casa vazia).
На законодавчому рівні поняття занедбаного будинку (casa devoluta) знайдете в присвяченому житловій нерухомості Законі 83/2019. П.1 ст. 5 закону відносить до занедбаних житлові приміщення, які «безпідставно і тривало» не використовуються для ефективного проживання «з причин, що залежать від власника». І це не прирівнює занедбаний будинок до руїн.
Термін, після якого будівля визнається casa devoluta – 1 рік. Цей термін вказаний у п 1 с. 2 присвяченого збільшенню податку на муніципальну нерухомість IMI Декрету-Закону 67/2019.
Одним із маркерів casa devoluta Декрет-Закон 67/2019 називає низьке споживання води та електроенергії: об’єкт не споживає понад 7 м³ води та до 35 кВт·год електрики. Ст. 5 Декрету-Закону зобов’язує газові, водопровідні, електроенергетичні та телекомунікаційні компанії щорічно до 1 жовтня надавати списки споживачів без договорів постачання або з низьким рівнем споживання.
Не вважаються занедбаними будинками в Португалії:
  • другі будинки (casa de férias, дачі) португальців;
  • об’єкти, інтегровані в туристичну забудову або зареєстровані як об’єкт для тимчасового розміщення туристів (alojamento local, AL);
  • житло емігрантів і будинки людей, які покинули житло з професійних або медичних причин;
  • об’єкти в стадії реконструкції або будівництва (за наявності дозвільної документації);
  • якщо низьке споживання води та електрики спричинене документально підтвердженими поважними причинами (навчання, стан здоров’я, догляд за хворим, перебування в соціальних установах).
Процедура присвоєння статусу порожнього житла обумовлена Декретом-Законом 555/99. З цим документом покупцям ветхих і занедбаних португальських будинків варто уважно ознайомитися: Декрет-Закон 555/99 встановлює правові основи урбанізації та будівництва, включно з ліцензуванням будівельних робіт та реконструкції будівель.
Виявлення порожніх ветхих і занедбаних об’єктів покладено на муніципалітети. Після того, як об’єкт виключено з реєстру житлового майна, муніципалітет у режимі онлайн повідомляє Finanças.

Скільки в Португалії порожніх будинків?

У липні 2025 року IHRU опублікував доповідь «Territórios com Falta ou Desadequação da Oferta Habitacional em Portugal», що викликала шквал публікацій у пресі. Згідно з переписом 2021 року 12 % житлового фонду Португалії або в абсолютних цифрах 723215 будинків і квартир порожніли. З них 480000 визнані придатними для проживання, включно з 236927 об’єктами, виставленими на продаж або в оренду. Не виставлено на ринок понад 250000 житлових об’єктів, включно з об’єктами з категорії AL; об’єкти в очікуванні ремонту, рішення суду або поділу спадщини.
Португальські регіони з найбільшою кількістю порожнього житла:
21801 – Лісабон;
8196 – Сінтра;
7930 – Коїмбра;
7799 – Порту;
4766 – Оейраш.

Скільки коштують у Португалії занедбані та ветхі будинки?

Від кількох тисяч до мільйонів євро. Ціна залежить від розташування, типу будівлі, площі, ступеня збереженості та заплутаного клубка об’єктивно-суб’єктивних факторів. На порталі Idealista після вибору округу, муніципалітету або власної зони на карті сортування за ціною відразу познайомить з найдешевшими руїнами. На момент підготовки статті в Большому Порту пропонували кам’яні розвалини від 8500 €.
На порталі CASA.SAPO в розділі «ферми та маєтки, що потребують відновлення» виставлено на продаж 708 об’єктів ціною від 5000 € за руїни 40 м² в окрузі Віана-ду-Каштелу до 16,5 мільйонів євро за маєток XVIII століття з уже затвердженим проектом реконструкції, чотириповерховим палацом та ландшафтними садами в Сінтрі.

Нюанси відновлення ветхого будинку в Португалії

Загальновідомі критерії пошуку потенційно ліквідних об’єктів описувати не будемо. У Португалії варто звернути увагу на рельєф місцевості, ґрунт, транспортну та соціальну інфраструктуру; врахувати реальні відгуки місцевих жителів та орендарів. Щоб заощадити, зверніть увагу на муніципалітети та міські зони з податковими пільгами. Первинну інформацію про зони реновації в різних муніципалітетах Португалії знайдете тут. Так виглядає сторінка сайту муніципалітету Евори з описом зон історичного центру та Áreas de Reabilitação Urbana (ARU).
Важливо! У португальських муніципалітетах можуть бути власні норми та правила. Не уточнили заздалегідь – є ризик отримати значний штраф або рішення про знесення. Існують містобудівні обмеження на реновацію будівель в історичних кварталах або прибережних районах. До покупки ветхого будинку вивчіть містобудівні плани муніципалітету та обов’язково проконсультуйтеся з архітектором: чи узгоджуються плани на реновацію з державними та муніципальними нормами планування.
Нерідко руїни продаються у вигляді земельної ділянки (сформованої чи ні); площа забудови на ділянці суворо регламентується.
У Португалії обов’язкове отримання попереднього дозволу на будівельні роботи:
  • на охоронюваних територіях, в історичних кварталах, лісових масивах;
  • якщо проект передбачає зміну фасаду (включно з кольором фарби), заміну покрівлі, знос або капітальний ремонт стін;
  • при зміні цільового призначення будівлі;
  • для всіх нових будівель та прибудов понад 50 м².
Попереднє повідомлення муніципалітет розглядає за 20 днів, якщо не дали відповідь, вступає в силу правило мовчазної згоди. Повне ліцензування тягнеться від трьох місяців до півтора року. Будьте готові витратити час на отримання дозвільної документації; проектування та затвердження проекту; узгодження з постачальниками та муніципалітетом підключення води, каналізації, електрики та облаштування прилеглої території та під’їзних шляхів. А після ремонту томитися в очікуванні отримання муніципального дозволу на введення в експлуатацію.
Пропонують ветхий будинок з уже готовим проектом реконструкції? Варто вивчити уважніше, заощадите кілька місяців. Головне, перевірити відповідність проекту місцевим муніципальним нормам.
При покупці будь-якої вторинної нерухомості враховуйте юридичні ризики: обтяження, судові спори, помилки в правоустановчій або технічній документації.

Скільки коштує реконструкція ветхого будинку в Португалії

Ціна проекту залежить від об’єкта та планів власника. В середньому вартість відновлення будівлі в Португалії коштує від 800 до 2000 євро за кв.м.
Майбутньому власнику оновленого будинку варто додати до ціни покупки руїн:
  • податок IMT (є пільги, про них нижче); гербовий збір, послуги нотаріуса та збір за реєстрацію права власності (без пільг в середньому 7–10 % від ціни покупки);
  • архітектурні збори – від 5 до 15 %, залежить від обсягу робіт та репутації архітектора;
  • ліцензійні збори муніципалітетів (про знижки дізнаєтеся в муніципалітеті);
  • якщо наймаєте керуючого реконструкцією, послуги коштують від 5 до 10 % від вартості будівництва;
  • витрати на попередні дослідження та фінальну оцінку об’єкта;
  • витрати на знос конструкцій та вивезення сміття;
  • витрати на будівельні роботи та стройматеріали;
  • оплата за підключення комунікацій;
  • витрати на внутрішнє оздоблення, побутову техніку, меблі та декор;
  • страхування цивільної відповідальності;
  • до 20 % вартості проекту резервуйте на непередбачені витрати (у старих будинках немало сюрпризів).

Фінансові та юридичні ризики власника порожнього будинку в Португалії

Володіти порожнім будинком у Португалії (особливо в міській межі) вельми накладно. Власникам порожніх будинків і руїн доводиться платити підвищену ставку IMI:
  • За рішенням муніципалітету ставка IMI для ветхих будівель може бути збільшена максимум на 30 % (п. 7 ст. 112 Декрету-Закону 287/2003).
  • Муніципалітет має право застосовувати для руїн та порожніх будівель методи розрахунку IMI як «землі під забудову» (розрахунок за площею ділянки) плюс підвищена оподатковувана вартість (ст. 38 Декрет-Закон 287/2003).
  • Якщо будівля в районі з високим ступенем міської забудови порожня понад два роки, ставка IMI автоматично збільшується в 6 разів. Далі кожен рік ставка збільшується ще на 10 %; допускається максимум 12-кратне підвищення IMI (ст. 5 декрету-Закону 67/2019).
Ніхто в Португалії не заперечує право власника вільно розпоряджатися своїм нерухомим майном. Але не варто забувати про відповідальність за забезпечення безпеки та цільового використання:
  1. Як мінімум порожній або руйнуючийся об’єкт позбавлять статусу житла.
  2. Об’єкт загалом або руйнуючіся комунікації в багатоквартирному будинку становить небезпеку для оточення? Кондомініум, сусіди або муніципалітет можуть у судовому порядку вимагати від власника нерухомості виконання обов’язків щодо третіх осіб. Вплоть до конфіскації.
Сотні тисяч порожніх будинків при явному дефіциті доступного житла – постійний предмет політичних дискусій португальських політиків. У 2023 році пакетом законів Mais Habitação була зроблена спроба примусової здачі в оренду житла, порожнього понад два роки. У 2024 році ця міра була скасована Декретом-законом 43/2024.

Податкові стимули реконструкції ветхих і занедбаних будинків у Португалії

Знизити податкове навантаження та зацікавити власників зайнятися ремонтом – найпростіший спосіб для будь-якого уряду. У 2025 році в Португалії платники податків можуть розраховувати на комплекс податкових пільг.

Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI)

Ст. 45 Декрету-Закону 215/89 «Про податкові пільги» зі змінами 2017 року: після реконструкції будівлі віком 30+ років або розташованої в зоні міської реабілітації власник звільняється від сплати IMI на 3 роки з моменту завершення реконструкції.
Пільговий термін може бути продовжений ще на 5 років, якщо житло використовується для постійного проживання власника або здано в довгострокову оренду.
Претендувати на звільнення від IMI в Португалії можуть проекти реконструкції, в яких:
  • дотримані актуальні стандарти енергоефективності;
  • ступінь збереженості об’єкта (в Португалії є особлива класифікація) підвищена після реконструкції мінімум на 2 пункти;
  • муніципальна інспекція дала оцінку не нижче «добре».

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Пільги за ст. 45 Декрету-Закону 215/89:
  • звільнення від IMT при покупці нерухомості; умова – придбання з метою відновлювальних робіт з чітко вказаними термінами (3 роки);
  • звільнення від IMT при першому продажу після ремонту нерухомості, призначеної для постійного проживання або довгострокової оренди.
  • зниження на 50 % ставки оцінки збереженості об’єкта.
Щоб отримати пільгу, об’єкт повинен відповідати тим самим вимогам, що й при подачі заявки на пільги IMI.

Imposto sobre Valor Acrescentado (IVA)

Передбачені при реконструкції порожніх будівель пільгові ставки ПДВ: 6 % замість 23 % на континентальній частині, 5 % на Мадейрі, 4 % на Азорських островах.
Пункт 2.27 Переліку I Податкового Кодексу Португалії:
  • при укладенні договорів на реконструкцію власник має право на пільгову ставку 6 % ПДВ на ремонтні роботи;
  • ставка 6 % ПДВ поширюється на вартість будівельних матеріалів, якщо їхня вартість не перевищує 20 % вартості робіт. Якщо вище – ПДВ на стройматеріали розраховується за ставкою 23 %.
Пільгова ставка 6 % ПДВ поширюється також:
  • на обладнання, що підвищує енергоефективність будівлі (сонячні панелі, теплові насоси тощо);
  • на інтегроване медичне обладнання, яке підвищує доступність нерухомості для маломобільних; за винятком будівельних робіт та матеріалів для пандусів або модернізації санвузлів.
Пункт 2.23 Переліку I Податкового Кодексу. Ставка 6 % ПДВ застосовується до всіх ремонтних робіт в офіційно позначеній зоні міської реабілітації (Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), короткий опис поняття та посилання на закони тут). Пільгова ставка застосовується незалежно від того, чи перебуває будівля у власності чи орендується. Якщо є декларація муніципалітету про визнання території ARU з пониженою ставкою ПДВ, додаткових доказів від платника податків не потрібно.
На Portal da Habitação до пільгової категорії платників ПДВ за ставкою 6 % включені (незалежно від місцезнаходження) проекти з відновлення об’єктів нерухомості:
  • за наявності контракту з Національним фондом реконструкції будівель (через INRU або керуючу компанію фонду);
  • в рамках спеціальних схем фінансування або податкової підтримки при відновленні будівель;
  • в рамках програм, що фінансуються INRU(IP).
Влітку 2025 року INRU повідомило про підсумки тендеру на реконструкцію занедбаних будівель. На 6 лотів запропоновані інвестиції в розмірі 30 млн євро.

Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS)

Ст. 71 Декрету-Закону 215/89 передбачає податкове вирахування 30 % податку на доходи фізосіб (максимум 500 євро) при реконструкції ветхих і занедбаних будинків у зоні міської реабілітації або об’єктах з сертифікованими відновлювальними роботами на орендованих об’єктах згідно зі ст.27–35 Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Раніше ст. 71 Закону про податкові пільги встановлювала спеціальну ставку 5 % для будівель після ремонту в зонах міської реабілітації:
  • п. 5 ст. 71 – на приріст капіталу при продажу нерухомості;
  • п. 7 ст. 71 – на доход від здачі житла в оренду (також стосується об’єктів, перелічених у ст. 27–36 NRAU).
Щоб претендувати на пільгову ставку 5 % IRS, об’єкт повинен відповідати умовам, вказаним вище для IMI. На момент підготовки статті обидві статті в актуальній версії закону скасовані.
Муніципалітети можуть знизити на 80 % тарифи, застосовувані до робіт з реконструкції об’єктів нерухомості та використання громадських просторів на час ремонту.

Пільгове кредитування реконструкції занедбаних і ветхих будинків у Португалії

Зверніть увагу на португальський Фінансовий інструмент міської реабілітації та ревіталізації IFRRU 2020 (з літа 2025 року перейменовано на IFRRU 2030). Можна отримати на вигідних умовах кредит максимальним терміном до 20 років або гарантію.
IFRRU 2030 консолідує фінансові потоки з різних джерел, найбільший – Європейський фонд регіонального розвитку, обсяг 1,4 млрд євро. Так виглядає звіт IFRRU 2020 станом на 31 грудня 2024 року:
На які проекти поширюються можливості фінансування через IFRRU 2030:
  • Повна реконструкція будівель віком від 30 років або з оцінкою збереженості 2 і нижче.
  • Реабілітація занедбаних промислових об’єктів та територій, включно з будівництвом нових об’єктів.
  • Комплексна реконструкція соціального житла.
  • Ремонт приватних приміщень при реконструкції будівлі, що відноситься до соціального житла.
  • Оновлення громадського простору, який є частиною реконструйованого комплексу соціального житла (для проектів старше 5 років).
Додатково IFRRU 2030 фінансує заходи з підвищення енергоефективності об’єктів нерухомості незалежно від форми власності, включно з приватними будинками.
Іноземці мають право претендувати на допомогу IFRRU 2030. Запит на фінансування оформляється в одному з банків-партнерів: Santander, BPI Bank, Millenium BCP. Список затверджених до 31.12.2024 року проектів займає 15 сторінок:
IFRRU 2030 фінансує витрати на покупку об’єкта, дослідження, проектування, консультації, будівельні та інженерні роботи, закупівлю матеріалів та будівельного обладнання, випробування, заходи з безпеки, ПДВ. Ліміт держфінансування на покупку об’єкта нерухомості – до 10 % від загального обсягу прийнятних інвестицій.

Невозвратні гранти на реконструкцію житла в Португалії

Фінансова допомога на реновацію старого житлового фонду виділяється в рамках програм Portugal 2030 та Плану відновлення та підвищення стійкості PRR. Актуальну інформацію краще уточнити у своєму муніципалітеті.
В рамках PRR реалізується програма фінансової підтримки 1.º Direito – Programa de Apoio ao Acesso à Habitação під управлінням INRU (IP), Декрет-Закон 37/2018. Пріоритет сільським районам або міським зонам з ознаками деградації. Три види фінансової підтримки: невозвратне співфінансування / пільгове кредитування / співінвестиції. Подати заявку можуть муніципалітети, спільноти жильців та приватні особи (громадяни Португалії та володарі португальського виду на проживання).
Програма розрахована на малозабезпечені та незахищені групи населення, включно з орендарями, яким відмовили в продовженні договору оренди, неплатоспроможними та боржниками (борг від 40 % від середнього доходу). Також сім’я має право на подачу заявки за таких умов: дохід менш як чотирикратний IAS (індекс соціальної підтримки, у 2025 році дорівнює 2090 євро) і рухоме майно не перевищує 60 IAS (у 2025 році ліміт 31350 євро). Подача заявок через муніципалітет.

Приклади реконструкції занедбаних будівель у Португалії

Наймасштабніша реконструкція житлового фонду відбулася в Лісабоні. Муніципалітет відзвітував про ремонт і здачу в експлуатацію 1840 порожніх будинків, кошти виділені PRR.
Влітку 2025 року муніципалітет Коїмбри показав журналістам реконструйовану будівлю XVI століття. Casa das Cruzes багато років служила Братству Милосердя. За фінансової підтримки проекту Centro 2020 Будинок Хреста перетворений на 17 квартир із загальним двором та пральнею. Вартість проекту 959227,7 євро. Соціальне житло – власність муніципалітету; призначене для безробітних, що перебувають у процесі перекваліфікації. Чи не перетвориться Casa das Cruzes на португальський аналог сумнозвісного Pruitt-Igoe, покаже час.
Через програму 1.º Direito витрачено 200 тисяч євро на покупку ветхої будівлі в місті Сан-Жуан-де-Мадейра. Загальна вартість проекту 1,4 млн євро; муніципалітет планує перетворити два ветхі будинки на комплекс соціального житла на 12 квартир.
Раціональна оцінка реальних термінів, витрат та переваг – те, що необхідно іноземцю при покупці ветхого або занедбаного будинку в Португалії. Купити руїни, відремонтувати і перепродати з прибутком в умовах стабільного зростання цін нерухомості в Португалії – реально. Так само реально, як і перебудувати старинний португальський будинок під потреби своєї сім’ї. В оточенні гір, оливкових плантацій, виноградників або з видом на Атлантичний океан.
Okno.Agency – португальське імміграційне агентство з багаторічним досвідом успішного супроводу переїзду до Португалії вихідців з країн колишнього Союзу, Європи та Північної Америки. Знаємо все про нові імміграційні закони Португалії, актуальні вимоги програм для отримання довгострокових віз та громадянства. Допоможемо з перекладом та збором документів, послугами юристів та рієлторів, запропонуємо готові рішення для вигідних інвестицій у землю та нерухомість Португалії.